월세 계약갱신청구권 연장 5% 계산법

전월세 계약 2년이 만기될 시점에 가장 고민되는 문제가 계약갱신청구권이죠.  용어가 어려워서 이해하지 못하고 그냥 넘어가면, 임대인 입장이든, 임차인 입장이든 손해보기 쉽습니다. 경제적 손실 뿐만 아니라, 심리적 타격까지 받을 수있으니 꼭 확인하는 것이 좋습니다.  기본 개념을 정리하면서, 확실하게 공부해보겠습니다.

 

 

 

 

1. 계약갱신청구권 개념

<주택임대차보호법> 에 의거하며, 임대인은 임차인의 임대기간이 끝나기 6개월에서 2개월 사이에 임대인이 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유없이 거절하지 못합니다.  (주택임대차 보호법 제6조3 제1항 본문, 제6조 제1항 전단 및 부착법률 제17363호), 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차 존속기간은 2년으로 본다고 명시되어있습니다.

 

좀더 자세하게 본문 내용을 살펴볼까요.  법률 용어라서 어렵지만, 차근차근 핵심만 읽어보도록 하겠습니다.

 

<주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문>

임대인은 임차인이 계약갱신 요구기간 (임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지) 내에 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절할 수 없다. 

 

<주택임대차보호법 제6조 제1항 전단>

임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절을 통지하거나 계약조건 변경을 통지하지 않으면, 계약 기간이 종료된 시점에 기존 조건과 동일한 계약으로 간주된다.  

 

 

2. 보증금 증감

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 <주택임대차보호법> 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다. (주택임대차보호법의 제6조의3 제3항)

 

주택임대차보호법 제7조 전문 내용은 다음과 같습니다. 

 

제7조 (차임 등의 증감청구권)

1. 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래의 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금 증액이 있는 후, 1년 이내에는 하지 못한다.
2. 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액 청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. 이 종항은 임대료(차임)나 보증금의 증감 요청이 임차주택 관련 부과금 및 경제 상황의 변화에 따라 가능하나, 1년 이내에는 증액 청구를 다시 할 수 없고, 1년 이내에는 증액 청구를 다시 할 수 없고, 증액 한도는 계약 차임이나 보증금의 5% 로 제한함을 명시하고 있습니다. 

 

3. 계약갱신 거절사유

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 <주택임대차보호법> 제7조의 범위에서 증감할 수 있스니다. (주택임대차 보호법 제6조의3제3항)

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 

1. 임차인이 2기 차임에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 

4. 월세 증감 5% 

보증금 5,000만원 / 월세 130만원이라 가정하면, 현재 기준금리 2.5% + 2.0% 를 추가해서 4.5% 를 전월세 전환율로 보는것이 일반적입니다.  따라서, 월세 130 x 12 개월 / 4.5%(0.045) = 34,666만원 + 보증금 5,000만원 = 총 3억9천666만원 (39,666만원) 입니다. 

 

39,666 만원에서 5% 증가시키면, 41,650 만원이되고요.  여기서 보증금 5,000만원을 빼면, 36,650만원이 되고, 이것을 월세 전환율 4.5% 로 바꾸면? 1,649만원이고, 12개월로 나누면 137.43 만원 즉, 137만 4천 3백원이 됩니다. 

 

 

5. 마무리 하며

전월세 계약갱신청구권 행사는 임차인의 정당한 권리입니다. 계약갱신청구권에 대해서 충분한 이해를 바탕으로 올바른 선택을 할 수 있어야 합니다.  법률 용어가 어려워서 그냥 넘겨버리면, 금전적 피해 뿐만 아니라 정신적 피해까지 받을 수 있습니다.  이 포스팅을 읽으면서, 계약갱신청구권에 대해 관심을 가지셨으면 좋겠습니다.

 

 

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