전세 월세 계약갱신청구권 행사기간

전월세 계약시, 묵시적갱신과 계약갱신청구권 때문에 고통받는 세입자 (임차인) 분들을 위해서, 묵시적 갱신에 대해서 주택임대차 보호법 제 6조 1항 규정에 대해서 자세하게 살펴보겠습니다.  원문을 충분히 이해하기 위해서, 전체 내용을 기재하였고, 이 내용은 법률적 권한이 있는것이 아니고, 자료를 정리한 것이라는 사실을 이해해주시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

1. 주택임대차보호법 제 6조 1항

필자가 알고 있는 사례를 소개해보겠습니다.  계약갱신청구권은 계약만료 6개월에서 2개월 사이에 행사하게 되어있는데요, 임차인이 계약만료 2개월 전에 임대인에게 계속 문자를 남겼지만, 회신하지 않고 기간을 넘기게 됩니다.  계약 만료 몇주전에 계약갱신청구권을 거절하지 못하고 의사를 유보한채 계약만료를 넘겨버렸습니다.  이 경우, 필자 판단에는 묵시적 갱신에 해당한다고 판단됩니다.  

 

그 이유는 주택임대차보호법 제6조 1항에 근거하기 때문입니다.  전문을 살펴보겠습니다.

 

제 6조 (계약의 갱신)

1항: 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월  전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 

 

즉, 임대인이나 임차인이 각 갱신거절, 조건변경, 해지에 대해 통지하지 안흐면 임대차계약이 자동으로 기존과 동일하게 갱시된다는 내용이죠.  해당 법률 조항은 주택임대차보호법 제6조 1항의 내용에 명시되어 있습니다.  이는 법률상 묵시적 갱신의 조건과 효력을 나타냅니다. 

 

 

2. 계약갱신청구권 5% 증액

사례는 여기에서 끝나지 않습니다.  임대인이 갱신거절, 계약조건 변경 통지를 만료 6개월에서 2개월 사이에 했어야 했음에도 불이행시 묵시적 갱신에 해당되는데, 오히려 임대인은 계약갱신청구권이라 주장하며 계약 만료 2달이 지나서 증액을 요구하며 인상분의 소급까지 요청하는 경우가 있습니다. 

 

이는 주택임대차보호법 제6조 1항 내용은 전혀 이해하지 못하는 상태라 보여집니다.  만료 2개월 전까지 계약갱신청구권 갱신거절을 하지 아니하면 계약만료시 자동 갱신되는 것입니다.  만약 갱신을 하겠다고 하면, 5% 인상은 가능합니다. 이는 법에 규정된 내용이니까요.  그렇지만, 계약 만료 후 소급적용을 주장하는 것은 법 이해가 없는 상황을 뜻하는 것입니다.

 

 

3. 마무리 하며

전월세 세입자 경우, 임차인의 권리인 계약갱신청구권은 계약 만료 6개월에서 2개월 사이에 행사할 수 있고, 1회에 한해서 행사 가능합니다. 그렇지만,  계약갱신청구권을 행사하겠다고 했음에도 불구하고 임대인이 계약갱신 거절 또는 갱신 의사를 표명하지 아니하고 계약 만료를 넘겼다면 이는 묵시적 갱신에 해당한다는 것이 필자의 의견입니다. 

 

따라서 임차인은 묵시적 갱신으로 전 계약과 동일한 조건으로 2년 갱신, 2년후 계약갱신청구권을 1회 다시 신청할 수 있기에 총 4년을 지낼 수 있다고 판단됩니다.  

 

 

 

전용면적 59m2 평수 계산, 전용면적 공급면적 차이점

 

묵시적 갱신 기간 3개월 복비 부담은?

 

월세 계약갱신청구권 연장 5% 계산법